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万通金融中心公摊争议

2023-08-28 13:06:26来源：经济观察报

经济观察报记者田国宝从万通金融中心A座乘坐低层电梯到6楼，出电梯就能看到北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称“黄金假日”）办公室是一间有两面玻璃墙的房间，建筑面积229平方米，实际使用面积119平方米，公摊面积110平方米。

(资料图)

钱宇是这家旅行社的老板，为了弄清楚自己购买的万通金融中心A座602室，为何会有这么大的公摊面积，他多次通过申请行政公开、司法诉讼等方式寻找答案，但先后奔走二十年，至今未果。

公摊面积是中国独有的建筑房屋面积计量单位，包括电梯井、管道井、楼梯间、公共门厅过道、公共用房、管理用房、共用墙体、变电室、设备间、值班警卫室等公共面积。一套房的建筑面积构成，除了实际使用面积外，还有按比例摊派的公共面积。

相关法律、法规并没有对公摊面积占比做明确规定。通常情况下，不带电梯多层住宅的公摊率在15%内，高层电梯房公摊率不超过25%，商办因比住宅有更多公共面积，因此公摊面积比住宅大一些，但很少超过40%。

对万通金融中心公摊面积质疑的不止钱宇，长安公证处购买的办公用房位于钱宇公司的对面，由于不认可公摊面积，至今没有办理产权证明；购房者王小琳曾以此将开发商北京万通广场房地产有限公司诉至法院。

产生

1995年8月4日，黄金假日公司与万通广场房地产有限公司（以下统称“万通”）公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，以2905美元/平方米单价购买万通金融中心A座602室，房屋建筑面积155平方米，总房款45万美元。

据钱宇透露，当时还没有按揭贷款，外销商品房均为分期付款，即首付50%，剩余50%按季度分两年支付。同年8月23日，双方在当时的北京房地产市场管理处办理了《预售契约》的预售预购登记。

根据双方约定，房子交付30天内办理房产证。但是由于房屋延期交付、购房款没有按期交付、交付标准争议及黄金假日主体变更等一系列因素，双方纠纷不断，一直到2018年才最终办理了房产证。

商品房预售时，单套建筑面积通过设计图纸计算出来，与测绘得出的建筑面积有一定差别，因此，购房者在收房后，开发商通过“多退少补”进行平衡。这也是房地产交易中心较为常见的现象。

1996年底，万通金融中心交房后，但是由于双方处于长时间纠纷中，一直没有办理相关产权证明。直到2003年，万通才给黄金假日发去建筑面积表进行确认。正是这次建筑面积确认，成为日后双方对于公摊面积争议的根源。

钱宇没有想到，交房7年后，黄金假日旅行社购买的A602室，建筑面积从155平方米增加至229平方米，增加了71平方米。根据最终面积，黄金假日旅行社还需要补缴20.8万美元的房款。

因为增加幅度太大，钱宇拒绝补缴房款，“当时因为延期交房赔偿、广告牌遮挡赔偿，万通也需要给我们钱”，钱宇说：“后来双方达成协议，我们不向万通赔偿，万通也不让我们补缴房款。”

2010年，双方签订了一份《补充协议》，最终将万通金融中心A602的建筑面积确认为229平方米。钱宇表示，当时因为万通没有提供办理房产证相关资料，他对公摊面积有争议，导致无法办理房产证。

此后，钱宇通过多次司法诉讼，解决了遗留的房屋地址和合同签订主体等问题，最终于2018年10月11日拿到了万通金融中心A602室的房产证，此时，距离当初购房时间已经超过了20年。

建筑面积增加71平方米，但使用面积没有变化，意味着增加的71平方米均为公摊面积，公摊率从原来的24%上升至48%。根据北京住建委出示的测绘结果，万通金融中心6层的公摊率同为48%。

王小琳购买的1011室交房后，建筑面积从163.8平方米增加至186平方米，使得公摊率从原来的25.6%增加至34.5%。

一位写字楼开发商人士告诉经济观察报，一栋建筑物只有一个公摊系数，理论上每层的公摊系数都是一样的，“每层的布局和构造不同，实际使用面积有一定差别，但这个差别不会太大”。

在他来看，万通金融中心6层48%的公摊率与其他楼层相比，显然属于“不正常”，但具体原因，需要结合实际情况才能判断。就万通金融中心公摊面积大幅增加一事，经济观察报采访万通方面，得到的回复是：不接受任何采访。

争议

万通新世界广场总层高23层，1-5层原为小商品市场，6-23层为写字楼，2017年前后清退小商品市场后，并更为名万通金融中心，主要面向金融机构及相关企业招租，目前已经入住不少金融机构。

一直做旅行社生意的钱宇是万通新世界广场较早的业主之一。据他介绍，因为外销项目，大部分业主都不在国内居住，购买后，继续委托给万通用于出租，目前，大部分房源掌控在万通的手中。

根据住建委文件，万通金融中心测绘方是北京国盛房地产测绘服务中心，首次测绘时间为1996年11月，并出具测绘成果《万通新世界广场销售面积表》，此后于2010年和2012年分别出具变更测绘成果。

1995年原建设部发布《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》要求，以套内建筑面积为基数，计算商品房销售建筑面积。但当时北京处于从住房实物分配到商品化购买的发展阶段，为了保证房地产市场稳定，仍沿用旧规则。

所谓旧规则是北京市房地产管理局发布的《关于我是销售商品房有关测绘口径的通知》，旧规则以使用面积为基数计算商品房销售建筑面积，而新规则以套内面积为基数。

因此，万通金融中心缺乏包括套内面积、部分公摊面积等相关测绘数据，目前的测绘数据仍是采用“使用面积、销售面积”等指标。

北京市住建委出具的材料显示，万通金融中心A座6层的公摊系数均为1.92，7层是1.55，而11层的公摊系数为1.53。由此形成同一栋大楼，各个楼层的公摊率出现巨大差异，尤其是6层的公摊系数远超正常数值。

钱宇一直试图寻找公摊面积大幅增加背后的答案，但从他通过各个途径获得资料来看，并没有一个完美的解释。

北京市住建委提供给钱宇的资料显示，万通金融中心6层的建筑面积前后不一致。1996年销售面积表中，6层销售面积是6169平方米；而2010和2012的测绘报告书则显示，6层建筑面积为5566平方米。

按照正常情况，因为有部分不可售面积，建筑面积应该大于销售面积，但2010年万通金融中心6层的建筑面积比1996年的销售面积减少了632平方米。这一差异造成的原因，万通没有给出答案。

万通金融中心的8层也有类似情况，登记在万通广场公司名下的房产中，2002年9月填写的1-8号建筑面积为3832.5平方米，而2009年12月填写的建筑面积则变成3304.9平方米，减少了527.6平方米。

从测绘数据来看，万通金融中心的建筑面积为10.99万平方米，其中写字楼部分的公摊面积为21756.4平方米，由于缺乏商业部分的公摊面积和公摊系数，目前钱宇还无法计算出整栋大楼的公摊系数。

存废

公摊面积始于上世纪50年代的香港，彼时，香港的房子是整栋出售，由于购买力限制，一些房企开始谋划将房子拆开，每层楼划分数个空间销售，公摊面积的前身“公共契约”应运而生。

所谓“公共契约”，即把整栋楼的土地全部产权以一定比例的建筑面积分配给所有住户，购房者买的是销售面积，扣除了公共面积，剩下的才是使用面积，由此产生“公共契约”，即后来的公摊面积。

上世纪90年代，对于未来房地产市场发展模式，内地曾在新加坡公屋模式和香港的商品房模式进行过抉择，最终，因为经济发展需要，住房模式全面参照香港模式，期房、公摊等模式随之引入。

1995年，建设部颁布了《商品房销售面积计算机共用建筑面积分摊规则》第五条规定，商品房销售面积即为购房者所购套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。钱宇也是第一批享受公摊面积的商品房消费者。

虽然确立了公摊面积制度，也规定了哪些建筑设施作为公摊面积，但对公摊面积的比例，一直没有做出明确规定。

一位开发商人士告诉经济观察报，公摊面积本身虽然有争议，但争议的更多的是执行过程中的透明度，“公摊面积有多少，只有开发商和测绘公司知道，购房者是不清楚，即便是明知道不合理，也没法证明”。

他进一步指出，一个城市具备测绘资质的机构并不多，没有资质或资质不被认可的机构，即便是测绘后形成结果，也很难获得司法上的认可。而且，实际测绘中也存在诸多现实障碍，购房者想要验证自家房子的公摊是否合理，基本不具备可行性。

由于法律、法规没有对公摊面积比例做出明确约定，类似万通金融中心6层接近一半的公摊面积，也很难从法律途径获得解决，这不仅是钱宇的困境，也是所有购房者不得不面对的难题。

公摊面积大小背后是实实在在的利益。一家房企区域人士告诉经济观察报，一个10万平方米的项目，如果将公摊系数提高0.1，“就可以释放出几千平方米的建筑面积，如果是一线城市，就会几个亿的销售额”。

而且，建筑面积不仅仅关联房价，还关联契税、二手房交易税费及后期物业费、取暖费。也就是说，除了消费者利益受损外，其他各方均能够获得持续的好处，“这也是公摊面积短时间难以取消的主要阻力”。

但备受诟病的公摊面积以及形成的利益同盟，已经开始逐步瓦解。今年7月，合肥举行的全市房地产工作专题会议上，提出“积极探索商品房销售按套内面积计价”，开始酝酿取消公摊面积；此外，北京和广州也开始在取消公摊面积等方面进行尝试和探索。

其实，早在2002年，重庆就率先取消公摊面积，开始以套内面积计价；2013年，香港正式取消了公摊面积。

“要么彻底取消公摊面积，如果取消不了，就透明化和市场化”，上述开发商人士表示，就是因为缺乏透明化和市场化，使得公摊面积存在一定寻租空间，“一般大开发商都不会打这方面的主意”。

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