后左晖时代，贝壳转型走到哪一步了？

2023-03-17 19:44:13来源：36氪

北京时间3月16日，贝壳发布了2022财年四季度及全年财报。由于市场早已调整好心理预期，这份成绩单并不叫人意外：营收、净利润同比下滑、GTV缩水全都在意料之中。财报公布后，贝壳股价一度大涨逾10%，也表明投资者的乐观态度。随着楼市逐步回暖，贝壳业绩大有希望实现反弹。

(相关资料图)

在创始人左晖因病逝世后，许多人担心贝壳会陷入动荡。事实证明外界过虑了，贝壳在艰难的大环境中实现了“软着陆”。

不过缠绕在贝壳身上的麻烦事确实不少：互联网大厂争相入局，市场竞争不断加剧；转型尚未成功，新兴业务还无法挑起营收重担。

左晖离世那天，贝壳的收盘市值定格在595亿美元，超过了同期的碧桂园、万科、恒大等头部房企。截止今天发稿时，贝壳的市值约为227亿美元，和两年前相比接近腰斩。

后左晖时代，贝壳加速转型节奏，也度过了最难熬的日子。可惜寒冬仍未过去，春天尚在远方。

（图片由价值研究所摄制）

营收、利润跌幅收窄，贝壳黑夜中守望曙光

从核心指标来看，贝壳四季度业绩明显下滑，好在跌幅并没有超出市场预期。

先看营收的情况。数据显示，贝壳四季度净收入为167.47亿元，同比下滑5.8%；2022财年全年营收606.69亿元，同比下跌24.9%。从增长曲线看，贝壳下半年已经稍稍止住颓势：去年前两个季度的营收同比跌幅可是分别高达39.37%和43.01%，三、四季度已收窄至个位数。

不过将时间轴拉长可以发现，贝壳的营收负增长已经延续整整六个季度。2021年一季度高达近190%的同比增长，仿佛成为了贝壳最后的辉煌，营收长时间下滑对投资者信心造成了冲击，也不是一时半会儿可以修复。

其次看利润端数据。2022财年，贝壳净亏损录得13.97亿元，受大环境影响，亏损已在意料之内。好在和营收一样，下半年利润也在逐渐改善。四季度，贝壳合并净利润3.72亿元，同比大涨139.85%，净利率也从2021年同期的-5.2%上升至2.2%。

此外，贝壳毛利率、毛利润、经营利润等数据也较2021年同期明显好转，各项指标变得更加健康。财报显示，贝壳四季度毛利润和毛利率分别录得40.93亿元和24.4%，高于2021年同期的19.15亿和16.4%；四季度经营利润则录得3.87亿元，同样较2021年同期的11.84亿经营亏损取得大幅进步。

在营收下滑的背景下，利润能大幅提升，主要得益于成本控制。

数据显示，贝壳四季度包含折旧和摊销的总营业成本为126.54亿元，同比减少了14.9%。从分项数据看，销售管理费用、研发费用和行政费用都较2021年同期有所减少。不过和三季度相比，营销费用环比增长近8000万，这也是四季度毛利率、净利润率环比下滑的主要原因。

最后，当然要看一下贝壳的现金牛：房产交易GTV的变化。

同样受大环境影响，贝壳四季度存量房、新房GTV和营收都不算理想，但前者更具韧性。数据显示，四季度贝壳存量房GTV为3599亿元，环比大跌近900亿，但同比增长1%，略优于市场预期。不过由于存量房佣金率同比下降1.9个百分点至1.5%，贝壳存量房业务的佣金收入也同比下跌17%至43.8亿元。

在贝壳的存量房业务中，佣金和平台服务费（含手续费）为主要收入来源，前者占绝对大头。由于第三方门店业务占比提升并拉低了佣金率，贝壳的利润被侵蚀也在所难免。

至于新房业务，由于外界早已主动调低预期，2635亿的GTV和26%的同比跌幅也在可控范围。好消息是，新房交易服务的佣金率录得3.1%，环比提升0.1%、同比基本持平，这帮助贝壳将该业务收入拉升至近四个季度最高的82.8亿元，同比跌幅则收窄至27%，同样是近四个季度最佳水平。

总的来说，贝壳现在还没有熬过寒冬，但最艰难的日子已经过去了。随着营收跌幅收窄、利润持续改善，公司的资金状况也在好转。但贝壳想彻底走出寒冬，还要看主营业务什么时候重返增长曲线。

大环境回暖，贝壳的对手也更多了

行业的特殊性，意味着贝壳的业绩比其他互联网企业更容易受大环境影响。大环境的回暖，对其重要意义不言自明。

好消息是，市场确实出现了好转迹象。

最近几个交易日，港股内房股明显走强，佳兆业集团、龙光集团、融信中国等领涨大盘。国家统计局日前也公布了一系列利好数据，刺激消费回暖：今年1-2月房地产销售面积下降3.6%，降幅较去年大幅收窄，销售额跌幅也缩小至0.1%。

然而，随着大环境好转，更多猎食者也涌入了互联网房产赛道，并加剧市场竞争。

挑战贝壳的种子选手，是字节跳动。

今年2月，字节跳动旗下的北京好房有幸信息技术有限公司申请注册的“秋禾房产”商标进入初审公告阶段。有消息称，字节在小麦房产后又推出秋禾房产，是想效仿贝壳的链家、德佑模式，打造房产品牌矩阵。

除此之外，字节跳动旗下还有住好家、住小帮等业务，仿佛在互联网房产市场布下了“天罗地网”，就要死死框住贝壳。数据显示，字节旗下的幸福里DAU在2021年就突破百万，小麦房产的门店数也在过去一年翻了接近三倍，业务发展非常迅速。

野心不像字节跳动那么大的京东、阿里，也对互联网房产市场虎视眈眈。

京东早在2017年便成立了房产部门，并挖来前搜狐副总裁曾伏虎等业界大咖，一直以新房销售为主营业务。尽管京东房产这些年发展不算太顺利，但去年年底京东将房地产业务线从生活服务事业群进行分拆、独立发展，可能会重整旗鼓再出发。

相比之下，阿里要低调和克制许多，亲自参与的项目少，以外部投资为主。2020年7月，阿里增持易居成为后者第二大股东，随后双方投资50亿成立合资公司，并宣布共建线上房产营销平台。不久后，天猫好房上线，阿里在电商版图中为房地产开辟了一块阵地。不过最近两年该业务投入并不大，注重降本增效的阿里还是将焦点转移到主营业务中。

在价值研究所（ID：jiazhiyanjiusuo）看来，字节跳动等新贵短时间内还不可能挑战贝壳的霸主地位。但在目之所及处，贝壳的王座下的确被撕开了一条条细微的裂缝。

人才流失和门店缩水，直观体现了贝壳的被动状态。

数据显示，截止2022四季度末，贝壳平台经纪人总数（包含链家、德佑等所有平台）为39.4万，同比下降13.3%；活跃经纪人数则约为35万人，同比下滑14%。线下门店在四季度受疫情影响严重，跌幅就更大了。截止四季度末，贝壳平台门店总数为40515家，远低于2021年同期的51038家和三季度的41398家。

更糟糕的是，贝壳连线上流量都在枯竭。财报显示，四季度贝壳的MAU为3660万，是近五个季度的最低水平，较三季度的4240万大幅下滑。

虽然没有证据表明贝壳流失的经纪人都流向了竞争对手，但市场选择多了，贝壳要招揽人才、留住人才肯定更难。在主营业务竞争激化的背景下，贝壳需要做好两手准备：一是发挥长处、找回原有优势，二是加快多元化转型。

中国的互联网行业向来缺少边界感，巨头们任意踏入对方腹地。为自己谋一条后路，什么时候都不会错。