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物企摆脱“原生家庭”还要多久？天天资讯

2023-03-22 15:43:30来源：36氪

已经出险的融创中国正在为复牌奔走时，旗下物业融创服务发布了2022年的业绩。

去年半年报时，有人预计融创服务全年核心业务和毛利率增长都不低于20%－30%。但根据年报数据，其收入同比下降了9.8%，归母净利润由2021年的12.76亿元下跌至亏损4.82亿元。

依照财报，如若剔除应收款项计提的减值准备以及其他非经营性摊销等因素，公司归母核心净利润约7.6亿元，同比下降45.6%。

(资料图)

大幅下滑的业绩，很大程度上是受地产行业整体下行影响，尤其是与之密切关联的母公司融创中国。

对于物业企业来说，这两年横亘在它们面前的问题就是，如何摆脱母公司业绩下滑带来的影响，以及相关资金的占用。

自3月初以来，已经至少有5家物企发布盈利预警，包括碧桂园服务、绿城服务均出现不同程度利润下滑，佳兆业美好收益减少约30%至35%，融创服务和金科服务则发生了亏损。

虽然融创服务的管理层在业绩发布会上说，物业“还是一个相对安全，有增长空间的行业”，但一直与地产深度关联的这个行业，接下来的路困难仍不会少。

01 受累母公司

只要大致盘点这两年融创服务与融创中国的财务往来，就能解释当下融创服务亏损的原因。

2021年，融创服务贸易及其他应收款项净额，约为45.66亿元，比2020年同期的13.84亿元，增加了30多亿。

这其中，关联方的贸易应收款净额增加约23.24亿，除业务规模增长因素外，主要归因于2021年地产行业环境变化，关联方回款速度明显变化。

也就是说，融创服务一年多增长出的大笔应收款项，大部分来自于所服务的融创中国项目的未付款。

到了2022年，这一数字不降反增，其贸易应收款项达到了50.5亿元，同比增长25%，其中，对融创中国贸易应收款项约33.68亿。融创服务对关联方融创中国的应收款项做出了15.42亿元的减值拨备，而这一数字在2021年仅仅为1.96亿元。

非业主增值服务方面，这部分主要包括案场服务、咨询及其他增值服务和其他，这一块和新房的销售密切相关，这部分数据也出现大幅度下滑，收入10.52亿元，大幅下滑了60.8%，毛利率由2021年的35.6%下滑到6.2%。

02 试图切断风险

实际上，融创服务从去年开始就已经走在切断风险的路上。

有投资人向《凤凰WEEKLY地产》表示：“融创服务在2021年年中就向投资人介绍了如何减少母公司对业务和财务的影响。”

根据其描述，融创服务主要通过三个方式进行风险管控，分别是“简编”，通过进行人员的裁撤控制成本投入，裁撤人员主要来自于母公司项目。“追缴”，地产关联业务都会明确回款责任人。融创服务也曾公开表示过，公司和地产公司之间一直在积极协调、催款，包括把指标下压给各个大区去催款。对于回款不太好的项目，融创服务也采取了法律手段。以及回款慢的业务坚决暂停，并且不会因为是母公司项目就特殊对待，还要市场化对待。

截至2022年12月31日，融创服务的在管建筑面积约2.44亿平方米，较2021年12月31日的约2.15亿平方米增长约13.4%，其中，来自母公司的在管建筑面积为1.54亿平方米，占比为63%，而来自第三方的在管建筑面积为8946.7万平方米，占比与上年同期一致，为37%。

业绩会上，融创服务行政总裁曹鸿玲在谈及母公司融创中国对公司的影响时表示：“母公司的业务对我们的核心业务影响是比较小的。”

融创服务行政总裁曹鸿玲

她进而提到，这种影响主要局限在投竞标过程当中，比如说第三方项目的投标和竞标过程中，有业主会有一定的顾虑，竞争对手也会在一定程度上放大母公司对融创服务的影响。

尽管大部分物企还未公布2022年业绩，但从克而瑞物管统计披露的2022年年中57家上市物企业绩表现来看，上市物企整体的营业收入、在管面积两项指标增长放缓；净利润、毛利率和净利率三项指标下降。

这一趋势目前看仍旧不会得到改变。

融创服务的一位区域员工向《凤凰WEEKLY地产》表示：“物业的体量和逻辑都跟地产不同。地产一个项目动辄十几亿，但物业真的是接一个项目就是100万的生意，利润可能就10个点。地产的逻辑是扩大规模，用规模去赚利润；物业则是缩小规模去节约成本，用成本去赚利润。”